Destinazione d'uso: come scoprirla e cosa significa

È l'uso a cui un immobile è legalmente adibito. Sembra un dettaglio, ma decide cosa ci puoi fare, quanto vale e se la banca lo finanzia. E si legge in due posti diversi che non sempre coincidono.

Due fonti che non sono la stessa cosa

Qui si annida l'equivoco più frequente. La destinazione d'uso si legge in due documenti diversi:

• La categoria catastale (visura): A/2 abitazione, A/10 ufficio, C/1 negozio, C/2 magazzino, D capannoni… È un dato fiscale, serve a calcolare la rendita.
• La destinazione urbanistica, che discende dal titolo edilizio e dalle NTA della zona. È il dato che conta davvero per sapere cosa è consentito.

Quando i due non coincidono — un ex negozio accatastato C/1 ma di fatto usato come abitazione senza pratica — c'è un problema che emerge in fase di rogito o di mutuo. La categoria catastale non certifica la destinazione urbanistica.

Dove si verifica

1. Visura e planimetria catastale per la categoria e lo stato di fatto depositato.
2. Titolo edilizio (licenza, concessione, permesso, agibilità) per la destinazione legittima di partenza.
3. NTA della zona per sapere quali destinazioni sono ammesse lì e se un cambio è possibile.

Perché pesa, in soldi

La destinazione decide il valore (un ufficio e un'abitazione allo stesso indirizzo valgono diversamente), la finanziabilità (le banche trattano un mutuo su residenziale in modo diverso da un immobile strumentale), le imposte d'acquisto e cosa puoi affittare. Comprare senza averla verificata significa non sapere davvero cosa si sta comprando.