Piano Regolatore Generale (PRG): cos'è, come si legge e a cosa serve
Una guida chiara e senza gergo per capire il PRG del tuo Comune: come è fatto, come leggere zone e destinazioni d'uso, e come scoprire cosa si può davvero fare su un immobile o un terreno.
1. Cos'è il Piano Regolatore Generale
Il Piano Regolatore Generale (PRG) è lo strumento urbanistico con cui ogni Comune decide come si può usare e trasformare il proprio territorio: dove si può costruire, dove no, cosa si può fare in ciascuna area e con quali limiti. In molte Regioni ha cambiato nome — Piano Urbanistico Comunale (PUC), Piano di Governo del Territorio (PGT in Lombardia), Piano Strutturale e Piano Operativo — ma la funzione è la stessa: è la "mappa delle regole" del territorio comunale.
Ogni Comune ha il suo piano, con contenuti e nomi diversi. Per questo non esiste "il" piano regolatore nazionale: esistono migliaia di piani comunali, ciascuno con le proprie tavole e norme.
2. Com'è fatto un PRG
Un piano regolatore si compone essenzialmente di due parti che vanno lette insieme:
- Le tavole (elaborati grafici): mappe del territorio in cui ogni area è colorata o campita in base alla sua destinazione (zona residenziale, agricola, produttiva, servizi…).
- Le Norme Tecniche di Attuazione (NTA): il testo che spiega, per ciascuna zona, cosa si può costruire, con quali indici (volumetria, altezze, distanze) e quali usi sono ammessi.
La tavola ti dice in che zona ricade un immobile o un terreno; le NTA ti dicono cosa ci si può fare. Leggere una senza l'altra porta quasi sempre a conclusioni sbagliate.
3. Le zone omogenee
Storicamente il territorio è suddiviso in zone territoriali omogenee, un'impostazione che risale al DM 1444/1968 e che molti piani ancora richiamano:
- Zona A — centri storici e nuclei di antica formazione;
- Zona B — parti già edificate da completare o densificare;
- Zona C — aree di espansione, destinate a nuova edificazione;
- Zona D — insediamenti produttivi, industriali e artigianali;
- Zona E — aree agricole;
- Zona F — attrezzature e servizi di interesse generale.
I piani più recenti usano classificazioni proprie (ambiti, tessuti, comparti), ma la logica resta: la zona determina cosa è ammesso.
4. La destinazione d'uso (e come cambiarla)
La destinazione d'uso è la funzione ammessa per un immobile: residenziale, commerciale, direzionale, produttivo, turistico-ricettivo, agricolo. È uno dei dati che pesano di più sul valore e sulle possibilità di un immobile, perché stabilisce a cosa lo puoi destinare legittimamente.
Il cambio di destinazione d'uso è possibile in molti casi, ma dipende da due cose: cosa ammette il PRG per quella zona, e se il cambio comporta o meno opere edilizie. Le Regioni distinguono spesso tra usi "urbanisticamente rilevanti" e passaggi interni alla stessa categoria funzionale, con procedure e costi molto diversi. È esattamente il punto in cui un'analisi puntuale, incrociando zona e NTA, fa la differenza tra un'opportunità e un vicolo cieco.
5. Come leggere le NTA
Le Norme Tecniche di Attuazione sono il cuore operativo del piano. Per un singolo immobile ti interessano di solito: gli usi ammessi nella zona, gli indici edificatori (quanto volume/superficie è consentito), altezze e distanze, e le eventuali prescrizioni particolari o vincoli sovraordinati (paesaggistici, idrogeologici, storici) che si sommano al piano.
6. Come sapere cosa posso davvero farci
Capire la teoria è metà del lavoro. L'altra metà è applicarla a quell'immobile o a quel terreno: in che zona ricade, quali usi ammette, se un cambio di destinazione è praticabile, quali vincoli insistono.
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L'archivio dei piani, comune per comune
Stiamo mappando i piani urbanistici comune per comune, con le zone, le destinazioni d'uso e le norme. Si parte dalla Lombardia, dove il piano si chiama PGT: 1.367 comuni già mappati.